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『空き家・空き地と所有者不明土地』 インスクエア ビジネスニュース Vol.1467

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01 ┃本日のコラム -
  ┃ 『空き家・空き地と所有者不明土地』
━━┃…………………………………………
  ┃  / 重村達郎(弁護士)
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 今年もいよいよ押し詰まって来ました。
すっかり家族の団欒からカップルの日と化し、
有馬記念とも重なった日曜日のイブを
いかが過ごされましたか?

 今年、一気に気に注目されるようになった
会現象として所有者不明土地問題があります。
 先日、自宅から車で行楽地に向かう途中、
近郊の峠に向かう国道交差点の角地に、
「ここは所有者不明土地です。所有者を
ご存じの方は下記までご連絡ください」と
大書された看板が立てられていて、
驚きました。一帯は数十戸ほどからなる
古くからの麓の集落ですが、元所有者との
絆はなさそうです。

 こうした所有者のわからない土地は、
今や、全国で400万haを超え、九州
全域を越える広さ、土地全筆の20%
以上と推計されているそうで、公共事業
の円滑な施行や土地の有効活用の
観点からも、穏やかではありません。

 沖縄で米軍基地として接収されたり、
東日本大震災で津波にさらわれ、境界が
不明になってしまった土地とは異なり、
登記された土地所有者の相続人が
枝分かれした結果、現所有者が誰か
特定出来なくなっているのです。

 そもそも相続が生じ、遺産分割協議が
されて先祖代々の土地を特定の
相続人が取得しても、祖父や父名義の
ままにされていることも少なくありません。

登記は義務ではない上、大して資産
価値もない不動産のためにわざわざ
登録免許税や司法書士報酬を支払って
まで登記をする有用性に乏しいからです。

 かくして、仕事上も、公共用地用の
収用補償にからみ、相続人が50名
近くに上って、登記簿謄本を取り寄せる
だけでも数ヶ月かかったことがあります。

 まして、生前全くつきあいのなかった
先妻の子や孫、認知された子供が
いることが判明したりすると、住民届が
出されていなければ、戸籍の附票から
相続人の現居住地を探し出すことは
困難で、所有者不明と相なります。

 こうなると、失踪者と同様、家裁に
不在者財産管理人選任を申し立てたり
して処理しなければ、民法上、
共有土地の処分が出来ないうえ、
抵当権が残っていたりして、
益々煩雑な手続きと時間、費用がかかります。

 こうした所有者不明土地の有効活用・
促進のために、登録免許税の軽減や
一定の条件のもとに一部所有者不明の
まま不動産の利用・管理が出来る
システムの構築が提言されていますが、
土地所有権と固定資産税負担、
農地転用許可等の問題も絡み、
なかなか厄介です。

 空き家・空き地も所有者不明土地の
予備軍です。全国の空き家は
800万戸以上で全住戸の10数%、
空き地も香川県の面積の8割に相当する
1500平方キロ以上に及ぶそうです。

 既に、2015年5月から空家対策
特別措置法が施行されて、各自治体では、
倒壊の恐れや衛生上問題のある空き家
(特定空家)に対し、撤去・修繕を
勧告・命令でき、固定資産税の住宅地
特例を撤廃することが可能になっており、
低額な空き家の取引を活性化すべく、
来年1月からは、宅建業者は仲介手数料を
18万円を上限に通常の手数料に
調査費を上乗せできるようになります。

 しかし、これとて所有者がわから
なければ、誰を相手に勧告・命令したり、
誰と取引するのか、最初の手続きの
ところで躓きかねません。

 高齢者社会と少子化の中で、
続不動産が負動産になり、放置されて、
地方都市では市街地ですら
シャッター通りとなり、低未利用な
土地が点在する都市のスポンジ化が進んでいます。

 田舎暮らしのすすめだけでは
解決できないだけに、街の再生に向け
公的機関が低利用土地や家屋を取得して
整理する米国のランドバンク構想を
はじめ、地域社会や民間も智恵を
出し合って、狭い国土の有効活用を
考えなければなりません。

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▼プロフィール:
・氏名:重村達郎(しげむらたつろう)
・ひまわり総合法律事務所 弁護士(大阪弁護士会)
  t-shigemura@himawarilaw.com
 事務所HP・個人HP 各名前で検索してください
京都大学法学部・経済学部卒
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